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貸宅地コンサルティング
平成18年度の税制改正により、相続税物納制度の改正がなされました。平成18年3月31日迄の相続開始事案は、旧来の物納制度での審査が継続されますが、平成18年4月1日以後の相続事案からは、納税者にとって僅かなメリットと多くのデメリットが混在する、新たな物納制度の基で審査される事となります。
私共イデアルコンサルティングの物納コンサルティングは、これまでの物納業務で得られた豊富な実務経験を基に、『生前段階の事前準備』 と 『相続開始後の実務対応』といった、お客様の様々なニーズに対応しております。
 物納手続の流れ(PDF)
 物納制度改正による新旧対照表(PDF)
 物納手続関連書類(PDF)
 物納財産の種類(PDF)
 改正物納制度の主な内容
 相続開始前の物納コンサルティング
 相続開始後の物納コンサルティング
『相続税法基本通達』(以下『通達』という)に、『物納許可限度額』という言葉と共に物納申請出来る金額の計算式が新たに明記された事によって、物納申請書の別紙として『金銭納付を困難とする理由書』と『計算の根拠となる資料の写し』の提出が義務付けられました。これにより、金銭納付や延納による納税が不可能かどうか、これまで以上に厳しく判断される事になりました。
物納申請件数が多数ある場合や、積雪で財産の確認が出来ない場合を除き、物納申請書の提出期限から原則3ヶ月以内に許可又は却下の手続を行なう事となりました。しかし実務上は『物納手続関係書類』や、『物納許可限度額』の確認、『金銭納付を困難とする理由』の審査等にも時間がかかる為、物納申請物件の個別審査を行う前に、延納による納付が可能との理由で申請を却下される事案が多くなると思われます。
これまでは、物納担当官個人の見解で判断基準が異なるように思える対応がありましたが、新たに『物納劣後財産』と『物納管理処分不適格財産』が明示されたことにより、物納審査基準が明確に、わかりやすくなりました。
物納申請が行われると、納期限の翌日から許可又は却下の日までの間は利子税がかかります。但し、税務署の手続に要する期間は、利子税が免除されます。
これまでは、「万一の時は自宅周りの土地を残し、駐車場を物納しなさい」といった事をよく耳にしました。これは旧来の物納制度において、物納申請物件が万一、不適格財産と判断された場合でも、物納申請物件の変更が可能であった事を背景に成立していたものです。
物納制度の改正後は 「とりあえず物納申請しておこう」と考える事は、納税者にとって大きな不利益になる事が考えられますので、注意が必要です。
弊社の『相続開始前の物納コンサルティング業務』では、1)ご所有資産の内訳、2)物納条件整備の状況、3)遺産分割・遺言の考え方、4)生前対策の期間設定、の4つの要素をお客様と共に把握・検証し、『現時点で相続発生した場合の納税方法』と『物納条件整備の優先順位』を決定の上、利用区画毎の物納条件整備業務に着手致します。
ご所有財産の現状を正確に知る為、(1)現金・預貯金、(2)国債・地方債、(3)有価証券、(4)不動産、(5)借入金の(詳細は8分類)の5分類と、1)保有財産、2)活用財産、3)分割財産、4)納税財産といった、所有者や相続人のご意向による4分類したものを重ねて、ご所有財産を20(〜32)パターンに分類し、ご所有財産の現状を把握します。
5

(1)現金・預貯金
(2)国債・地方債
(3)有価証券
(4)不動産
(5)借入金
4

1)保有財産
2)活用財産
3)分割財産
4)納税財産
ご所有財産の不動産(納税用財産に分類したものを中心に)を、『管理処分不適格財産』、『物納劣後財産』、通常財産の3つ(有価証券は換金可能、換金不可能の2つ)に再分類し、現状の利用区画単位において、(1)物納条件整備の完了度合い、(2)1年以内の条件整備完了の可能性、(3)条件整備不適格、といった審査事項を係数化し、現時点で相続が開始した場合に、利用区画毎の『物納手続関係書類』を提出する事が可能か否かを診断致します。
相続人(納税者)は、相続税を取得した財産で納付する事を考えますが、税務署は相続人の固有財産も納税財源であると考えています。借入金もない高収益な賃貸マンションを取得した相続人や、お医者様や経営者等の高額所得の相続人は、申請税額によっては延納による納付が可能と判断され、物納申請が認められない事も考えられます。その為、遺言書の作成には、相続人の固有財産状況や個人所得等も勘案しながら、ある程度は納税方法を想定した上で、分割財産を決定する必要があります。
一般に60代と90代の資産家では、相続迄の準備期間の違いから生前対策の内容が異なるのは当然です。(1)現状の相続税額や(2)相続財産の状況により、生前対策の対応が異なる場合もありますが、1)『現状の納税準備』、2)『物納条件整備』、3)『相続税の圧縮プラン』の優先順位により対応しております。
生前の物納準備は、個別利用状況に応じた『物納手続関係書類』を作成する事がポイントとなります。中でも、道路や水路等の官民境界の確定に時間がかかる為、測量業務をいち早く依頼する事が、成功への鍵となります。
これまでの制度では、「申告時はとりあえず物納申請を行う」ことが第一の選択でしたが、『物納許可限度額の設定』、『物納利子税率と延納利子税率の差異』、『物納取下げ後に延納申請への切替え不可』、といった改正内容を見る限り、制度改正後は納税者毎の物納許可限度額を見据えて、申告時点で物納金額や申請物件を確定させ、延納による納税範囲を明確に設定する事が一般的になると思われます。
これにより、弊社の『相続開始後の物納コンサルティング業務』では、1)相続財産と遺産分割、2)利用区画毎の物納診断、3)金銭納付・延納の検討、4)不動産売却による納税の検討、の4つの要素をお客様と共に把握・検証し、『納税方法の決定まで』と、『物納申請後の実務対応』の2段階に分けた対応を行っております。
遺言書や遺産分割内容を基に、相続人毎の取得財産を8つに分類し、1)相続した金融資産で現金納付が可能か?2)相続した収益財産で延納申請が可能か?3)相続財産に容易に換金出来る財産が有るか?といった『金銭納付を困難とする事由』の基本判定と、相続人毎の固有資産や所得を確認し、『物納許可限度額』の計算も行います。
(1)現金・預貯金
(2)国債・地方債
(3)-1換金可能な有価証券、(3)-2換金不可能な同族法人等の有価証券
(4)-1管理処分不適格財産となる不動産、(4)-2劣後財産となる不動産、(4)-3通常の不動産
(5)借入金
長期保有財産とする以外の全ての不動産を、『管理処分不適格財産』、『物納劣後財産』、『通常財産』の3つに分類し(有価証券は換金可能、換金不可能の2つ)、申告書の評価区画毎に(1)物納条件整備完了までの概算期間、(2)物納条件整備の難易度を係数化し、評価区画毎の『物納手続関係書類』の提出完了までの概算期間を想定し、各評価区画毎の物納条件整備の難易度をランク付けします。
今回の制度改正では、相続税基本通達に物納申請の上限金額を計算する算式が記載され、物納申請時の付属書類の『金銭納付を困難とする事由』と共に、『物納許可限度額』を計算した根拠資料の提出が義務付けられました。これにより、相続税は『金銭納付』が原則、『延納』=特例、『物納』=例外、ということが再確認され、「一定範囲までは納税者の固有資産や相続人の所得で金銭納付や延納する事が、物納申請に優先する」ことが明確にされました。
物納制度の改正後は、相続財産に換金可能な財産がある場合には、取得費加算枠(申告期限から3年以内に相続財産を譲渡した際の特例)を最大限活用し、相続税評価額よりも高い金額で売却し、金銭納付や延納申請を検討する事が現実的な対応となるでしょう。弊社では、測量費用や仲介手数料等の譲渡経費や、任意の期日による利子税相当額等を事前に把握し、売却下限価格を利用区画毎に設定する事で、スムーズな納税をサポート致します。
物納制度の改正後は、申請期間中に利子税の納付が求められる事から、これまでの時間概念とは全く異なる対応が必要となります。さらに、国税局や財務局で申請物件の審査を担当する専門官は、多くの物納事案を抱えたまま新制度の物納事案も担当する事になる為、物納申請物件の補完事項(新制度では「措置事項」)を先行対応する事が、これまで以上に求められる事になります。
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