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貸宅地コンサルティング
新法による普通借地や定期借地契約が普及しない理由として、その地域では、借地契約よりも収益が高く、拘束が少ない土地活用の手法が他にも存在することが上げられます。言い換えれば、首都圏周辺の旧借地法による借地権には、他の契約形態に比べ低廉な賃料で土地利用が出来る、借地権者にとって「借り得」と言える状況が存在している事になります。
このような貸宅地を曖昧な管理の下で所有し続けると、賃料設定以上に賃借人(借地人)の権限が強くなってしまうことも十分に考えられる為、管理体制の整備が早急に必要となります。
先祖から受け継いだ貸宅地を長期的に保有し続ける為には、日常の管理体制を改めて、契約内容や測量上の問題点を一つ一つ解決していく事と、資産家特有の相続問題を乗り越える準備を進める事が、重要なポイントになります。
近隣借地権者とのトラブルが絶えない者、契約違反や地代遅延を悪びれる事無く続ける者などに対しては、厳格な態度で対処する事が、良好な関係の借地権者の方々にも、良い影響を及ぼします。
【貸宅地の代表的問題点】
・契約書が存在していない
・契約期間が満了している(更新手続きがされていない)
・契約面積と実際の利用面積とに差異がある
・測量をしていない為、契約面積の差異が分からない
・地代を供託されている
・地代が低廉である
・隣接借地権者と境界トラブルがある(あった)
・借地権者に相続があり、相続人が確定していない
首都圏を中心とした貸宅地には、50年以上も前から賃貸借が継続しているものが多く、中には貸主と借主の人間関係によって、お互いに問題意識もないままに契約書を作成していないケースも見られます。
円満に土地賃貸借を継続するには、契約内容を書面化する事は言うまでもありません。借地権者にとって契約書を作成する事は、契約期間満了時の更新料支払いが明確になる等の不利益になる点が多くありますが、避けて通れない必要な作業です。
土地賃貸借契約満了に伴う更新契約や、借地上の建物増改築や借地権の第三者譲渡の際は、いずれも更新料や承諾料を請求する事が一般的です。不動産売買ならば、周辺の売買事例や公示価格等の価格算出根拠が数多くありますが、更新料や承諾料の金額算出には明確な基準がない為、請求金額について争いになる事が見受けられます。
やみくもに高い金額を請求する事もトラブルの原因となりますが、値下げ交渉をする借地権者と安易に妥協をすると近隣の借地権者へ影響することを考え、(1)土地所有者としての基準を作成し、(2)交渉には代理人を立て、(3)個別面談による話し合いを行うことで合意に導きます。
相続により取得した土地の多くは、過去に測量を行う必要が無かった為、隣接地との境界を古い樹木等で認識・管理していたり、登記簿と実測面積が合致しない事も目にします。確かに、何もしない間は特に問題が生じないのが境界管理や測量上の問題という事が出来ますが、弊社では、対象地の利用状況や将来の有効活用や相続対策等も踏まえ、必要な範囲の測量作業をアドバイスすると共に、確定測量後の境界管理も行います。
旧借地法に基づく貸宅地の中には、坪数が100坪を超える広大な借地権も多く存在します。このような借地は、個人の借地権者が単独で使用している場合が多く、借地権者の高齢化が進む状況では、建物も老朽化していながら建替える資力もなく、地代や更新料の負担が大きい為、地代の遅延や更新料の減額要請等を受ける事も見受けられます。
このような将来的なリスクを避ける為にも、広大借地の借地人と積極的に交渉し、利用区画を3〜4区画に細分化する事が出来れば、借地権の譲渡承諾料や建替え承諾料を受領する事が出来、細分化した区画毎の地代水準を引上げられ、将来の更新料減額交渉を受けるリスクを軽減する事が出来ます。
日常生活では、訴訟を望まない方が圧倒的に多いと思いますが、貸宅地に関する訴訟対応は明確です。
地主さんから見た場合は、悪質な地代の滞納や無断増改築などの契約違反者に対して、訴訟を提訴して勝てる見込みが高い場合には裁判に持ち込みます。訴訟案件に進めるか否かの判断は、借地紛争の解決ノウハウを数多く持つ弊社の顧問弁護士との連携のもとに行い、最短で問題を解決できる方向をご提案致します。
首都圏の貸宅地は、土地所有者の目線では、『収益が低い上に、借地権者の権利意識が強く、2度と返ってこない土地』、とお考えの方が多い一方、借地人には有利な事ばかりかと言えば必ずしもそうではありません。
建替えや増改築・借地権譲渡・抵当権設定の際などは、地主の事前承諾を要する事から、借主も普段から土地所有者と喧嘩をする訳にも行かず、双方共に煩わしさを感じる権利関係であると言うことも出来ます。なお、以下の権利調整を実施するには、課税関係や隣接不動産への影響等、様々な視点から方針を決定することが重要になります。
借地権者が底地権を買い取り、土地所有者は現金を取得します。近隣の相場価格に路線価による借地権割合を乗じた金額で取引されるのが一般的で、以下の方法と比較しても、一番利用される解決プランと言えます。
地主が借地権を買い取り、借地権者が現金を取得します。既存建物も買取る場合もありますが、有効活用が見込まれる土地で効果的な手法と言えます。なお、借地人の移転先を考えた買戻し価格の設定が難航する場合があります。
地主は底地権を、借地人は借地権(+建物)を、同一の第三者に売却する方法で、互いに現金を取得します。購入者は完全所有権の土地を相場価格で入手しますが、底地権や借地権を単独で処分するよりも高い価格で売却出来ます。
利用区画を分割して、お互いが完全所有権を取得します。敷地面積が広い場合に有効な手法ですが、借地権者は建物解体・新築費用、土地の取得経費を捻出する必要がある為、借地権者にある程度の資金力が必要なプランと言えます。
底地権と借地権を一度デベロッパーに譲渡し、対象地に新築した建物を区分所有として配分するものです。高度利用が進んでいない地域において有効な手法ですが、建築コストの高騰による床面積の減少や、建築期間中の仮住居費用等、様々なコスト負担が生じる事にも耐えられる資金力が必要な解決プランと言えるでしょう。
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