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プロパティマネジメント
『プロパティマネジメント』と言えば、大型ビルやマンションへ等への不動産投資や有効活用時の、収益向上を前提とした財産管理と位置づける事を多く目にします。
しかし、弊社では『プロパティマネジメント』を建物資産に限定した概念とは捉えず、長期保有資産の大半を占める『土地』も含めた収益財産の管理から、物納予定地の条件整備後の管理まで、不動産コンサルティングの基幹業務として対応しております。
遊休地や未利用地は、収益を生まずに維持費がかかる収益性の低い財産に分類される一方で、換金化の容易な財産に分類する事も出来ます。
ゆえに、長期保有資産と考えた場合には、有効活用や資産組み替えを積極的に検討すべき財産に位置付けられ、相続を見据えた場合は、納税財源として保有すべき財産に位置づける事も出来る、比較的自由度の高い財産であり、『お客様の資産状況やご年齢に応じた提案が可能な資産』と言う事が出来ます。
つまり、他の所有資産状況や所有者の年齢等によって、遊休地や未利用地は『活用資産』か『納税財源』に分類し、早い段階から対応する事が重要となります。
土地有効活用
農地は、市街化区域/市街化調整区域のいずれにあるかで、その取り扱いが大きく異なります。また、農業所得で生活する位に真剣に耕作していらっしゃる場合と、生産緑地指定を継続する為だけに耕作している様な状況では、農地に対する根本の考え方が異なるばかりか、農地を資産と考えるべきか否かといった考えも異なります。
市街地農地を宅地として活用・譲渡・物納する場合には、農地法と開発許可の規制をクリアしなければなりません。その為には、隣接地や道路境界確定に加え、水利権の調整を行う必要がある場合もあります。これらの調整は非常に時間がかかる場合が多く、長期対策として実行せざるを得ないでしょう。
さらに、宅地化することが困難な生産緑地の相続や、時効取得の主張や高額な離作料を要求される可能性がある「ヤミ小作」の問題解決にも、腰を据えた長期の交渉を余儀なくされる場合が多く見受けられます。
農地と異なり、平坦でもなければ納税猶予も無い、相続の際に頭が痛いのが『市街化区域内の山林』です。
相続税評価額は造成費を控除して算出するようになっていますが、現実の換金価値よりも高い評価になる場合が多く、さらには法地や崖地を含む為、売却もままならないというケースが見受けられます。
しかし、市街地山林は物納申請が認められる場合もある為、長期的な管理体制の中で接道要件や開発申請等の行政条件整備を行い、近隣境界等を生前に確定させ、相続開始後に高低差の解消や樹木の伐採整備を行う事で、物納による納税財産に変えられる可能性も広がります。
物納コンサルティング
※旧借地法による借地権付きの土地(底地)
旧借地法による貸宅地は、固定資産税の3倍程度の地代は得ているものの、他の収益不動産と比較して高収益とは言い難い賃料水準である事は明らかでしょう。しかし、底地所有者を『土地の主=地主(じぬし)』と呼ぶことは、地域の名士という立場を象徴しているとも言え、「収益性が悪いという理由だけで貸宅地を処分する事は決してない」と考える土地所有者も多くいらっしゃいます。
弊社が提案する貸宅地のプロパティーマネジメントは、貸宅地を長期保有資産として考えていらっしゃる方向けに、(1)現在の収益を下げず、(2)相続後も保有し続ける為、(3)潜在的な問題を解決し、(4)他の資産状況も改善する、といったプロセスを経て、貸宅地が不良資産化しない為の準備を行うものです。
貸宅地コンサルティング
賃貸アパートやマンションの入居退去の流れは、主に以下の通りとなります。
(1)賃料設定          (5)物件引渡し           (9)入居募集
(2)入居募集          (6)更新手続            (10)建物明渡し
(3)入居審査          (7)解約申込み          (11)リフォーム工事
(4)契約締結          (8)新賃料設定          (12)敷金清算 → (5)に戻る。
しかし、このようなサイクルを循環するだけでは、アパートやマンション等の収益性を高めることは困難です。
弊社では、個別のデューデリジェンスを実施した後、通常の管理業務では行わない工夫をご提案しております。
【空室対策】 【コスト削減】 【バリューアップ】 【権利調整】
一括借上げやウイークリーマンションへの契約変更、建物バリューアップ提案を行います。 エレベータ等の法定点検や、共用部分や貯水槽等の清掃コスト等の削減提案を行います。 通常のリフォーム以上の大規模修繕を建物や各居室に加え、付加価値を高めます。 建替時の退去要請から、賃料滞納者への督促業務など、通常管理業務と同様に対応致します。
企画提案書・調査報告書
個人所得が多い不動産オーナーには、所得税・住民税対策及び相続対策の一環として、不動産管理会社の設立と運営をご提案、サポート致します。
管理会社は、管理委託方式・サブリース方式・所有権移転方式の3タイプを基に、お客様のニーズに合致するタイプや初期投資コストを判定します。次に、実際の法人設立準備から概ね1年間の業務期間において、不動産管理会社として作成する資料の雛形の提供や、日常の管理業務から点検設備業者とのやりとり等までサポート致します。
また、法人設立に際して、出資金額・役員給与・管理業務料設定等の税制面に関する検討事項については、提携先の税理士や公認会計士の先生方をご紹介する事も可能です。法人が資産を所有される場合は、土地所有者との契約内容、自社株対策、事業承継対策等の長期的なご提案も致します。
企画提案書・調査報告書
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